秋田県:加藤建設 土地活用・賃貸経営に関するメルマガ 009

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□○△▽■KATO_KENSETSU  MailMagazine第0009 号■○△▽
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  ┃加┃藤┃建┃設┃株┃式┃会┃社┃       
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             ┃W┃I┃T┃H┃
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       「加藤建設」メルマガ 009
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            ◎今月の目次◎       
          
  [1] 快適住環境研究所 所長 石川 達明 氏 のコラム No.9
         【土地活用に必要な11の税金 No.2】   
  [2] 賃貸経営Q&A                   
         【賃貸マンションの成功の秘訣はなんでしょう?】        
  [3] 加藤建設ニュースA
         【ヒーローマンションは快適性な生活空間を提供します】
  [4] 編集後記 No.9

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┃石┃川┃達┃明┃の┃コ┃ラ┃ム┃ ┃0┃0┃9┃
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『成功大家になるための』の著者による月間コラムです。
本には書ききれなかったエピソードをこっそりメルマガにてお伝えします。

≪11の税金 bQ≫  

今回は前回に続き「11の税金」をさらに詳しく勉強していきましょう。

賃貸事業の税金を考える際に、まず最初に押さえておきたいのが、
土地と建物の「評価」についてです。

土地に関しては「一物四価」というキーワードがあります。
宅建の試験を受けた人は分かると思いますが、日本の土地は面白いものでひと
つの土地に4つの値段がついているのです。

では、その値段とは何か?

1.「売買時価」  ⇒ 「実勢価額」
2.「公示価格」  ⇒ 「標準価額」
3.「相続税評価額」⇒ 「路線価格」
4.「固定資産税評価額」

などがあります。
以前はバブル(金余り状態のなかで、不動産や株式などの資産価値が極端に
上昇して生まれた実態無き泡のような価値)の影響で実勢価額と公示価格の
バランスが崩れ、価格の相互性がなくなってしまいました。

そのため、実勢価格は課税評価額を算出する上であまりあてにならなくなっ
ています。

バブル崩壊前 ⇒ 売買時価≒公示価格
バブル崩壊後 ⇒ 売買時価≠公示価格 

全体のバランスを考えますと、現在は公示価額を基準として相続税評価額は
公示価格の80%、固定資産税評価額は公示価格の70%と考えておくことが
懸命です。

では、建物についてはというと・・・。

1. 売買時価    (実勢価額)
2. 固定資産税評価額

となります。

不動産の「評価」に税率をかけたものを納税するということはわかりましたよね。
ではどこに税金を納めたら良いのでしょうか?

国に納める ⇒ 国税
県に納める ⇒ 都道府県税
市に納める ⇒ 市町村税

となります。
不動産というのは他の資産に比べ一般的に金額が大きいため節税効果も
大きくなることが多いです。また固定資産税や不動産取得税などが発生
するなど不動産と税金は密接です。

そんな不動産を使った「節税対策」として「税金」にはお目こぼし(控除)
というものがあります。

不動産を所有することによって関係してくる税金は、通常ですと税金を払うの
ですが、軽減や免除などの特例があります。
納めるものばかりでなく、逆に納めた税金が戻って来るという制度もあります。
これを『節税効果』といいます。

ここが、大事なポイントです。
脱税は絶対してはいけませんが、節税はしなくては損なのです。

次回から、その意味も含めて、一緒に勉強していきましょう。

                         笑顔同封 石川 達明

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┃賃┃貸┃経┃営┃Q┃&┃A┃
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日頃、大家さんから寄せられる疑問・質問を紹介していきます。
何か相談等ありましたら是非質問をお寄せ下さい。

Q:賃貸マンションの成功の秘訣はなんでしょう?

前回お話した続きです。もう一度復習してみましょう。

賃貸マンションの成功の秘訣はなんでしょう?

  それは『長期に渡って安定した収入』を確保することですよね。

  ではその『長期に渡って安定した収入』を払ってくれるのはだれ?

  それは、優良な入居者です。

  それでは、現在の入居者が望んでいるものをファミリー世帯と単身世帯で
  考えてみましょう。

  ということで、前回はファミリー向け物件でしたので、今回は単身者向け
  物件を見てみましょう。


     ▽単身者向け物件で一番人気がある設備はなにか?
      ファミリータイプと違うのでしょうか・・・?
  
       ↓答えは最後に載せています(^^)/↓     
      
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┃加┃藤┃建┃設┃ニ┃ュ┃―┃ス┃@┃
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最近あったニュースをピックアップして、お伝えしていくコーナーです。
今年入社の私 小野が感じたこととともに皆様にお伝えしていければと思っておりますので宜しくお願いします。

先日、文部科学省の全国学力テストの調査結果が発表になり、
秋田県の小6児童が全国トップ、中3生徒も好成績を収めました。

秋の冷え込みとともに寒々としたニュースが多い中、
同じ秋田県民としては、とても喜ばしいニュースでした。

どうやら学力は頭脳だけではなく、生活習慣も大きく影響しているようです。

調査結果によると、学習塾(家庭教師)に通っている割合は、東京都より秋田県が低く、家庭での予習・復習は秋田県は全国平均を20%以上上回っており、
家庭学習が定着しているようです。

塾通いの割合が低い方がテストで不利なように思いますが・・・

生活習慣のアンケート結果は、早寝早起きでは全国平均を上回っており、
また朝食を毎日食べている割合が小6・中3とも全国平均より高く、
「朝食を毎日食べる児童生徒の方が正答率が高い傾向が見られる」
と文科省でも分析しているそうです。(参考資料:YOMIURI ONLINE)

規則正しい生活を送っていることも好成績の一因のようです。

規則正しい生活を送るには、快適な生活空間が必要ですよね。

加藤建設が提案するヒーローマンションは、“やすらぎ”と“快適さ”が調和した暮らし
を求める入居者様に選ばれております。

統計によると、入居者様からのクレームは、「他の入居者の生活騒音」がダントツ1位です。

ヒーローマンションのワッフルワイドスラブ工法(特許)で実験した遮音性能測定実験(財団法人建材試験センター)では、最高基準である等級5をクリアする優れた結果を得ております。
(一般鉄筋コンクリート造は等級3)

上下階や隣室の生活騒音を大幅に軽減、さらに二重サッシ(←防犯面にも優れています)、
又はペアガラスによって外部音も遮断しますので、プライバシーの確保と静謐な生活空間を提供します。
参考資料:YOMIURI ONLINE 
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/akita/news001.htm

“ヒーローマンションの快適性について”
http://hero.kato-kensetsu.com/

土地活用・賃貸マンション・リフォーム・住宅など建築に関するご相談はこちらからどうぞ
http://www.kato-kensetsu.com/

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全国賃貸住宅新聞社主催の「賃貸住宅フェア2007in仙台」が10月23日(火)、
24日(水)の2日間、夢メッセ宮城で開催されました。

3回目となった今回は、36企業・団体が出展し、10の主催者企画、35講座の賃貸
経営セミナーが行われ、弊社の加藤社長も講演を行いました。

ご来場した地主様からは、「今回初めて参加したが、とても勉強になる」と関心を
持っていただき、賃貸経営セミナーでは、立ち見が出るほどの大盛況に終わりました。

今回ご来場できなかった皆様も、ぜひ次回お越し下さい。

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『第二回 土地活用経営セミナー』2008年1月19日(土)開催決定!
場所:ユースパル 青少年交流センター 

今年6月の「第一回土地活用経営セミナー」に続き、第二回目の開催が決定いたしました。
セミナー内容予定 
○JPMC日本管理センター様
○秋田市内金融機関様
○ヒーローライフカンパニー様

きっと皆様のお役に立てるセミナーです。ご参加お待ちしております。

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■■□[Q&Aの答え]────────────────────────

■単身タイプ

1位  ブロードバンド対応
2位  テレビドアホン
3位  オートロック
4位  BS・CS放送対応
5位  シャワー付き洗面台
6位  ディンプルキー
7位  洗浄機能付きトイレ
8位  浴室換気乾燥機
9位  宅配ロッカー
10位  追焚き機能付き風呂

単身タイプは以上となりました。前回お話したファミリータイプが

■ファミリータイプ

1位  追焚き機能付き風呂
2位  テレビドアホン
3位  オートロック
4位  シャワー付き洗面台
5位  システムキッチン
6位  ブロードバンド対応
7位  洗浄機能付きトイレ
8位  BS・CS放送対応
9位  ディンプルキー
10位  浴室換気乾燥機

(2006.7全国賃貸住宅新聞掲載記事より)


単身者層の一位はブロードバンド・ファミリー層の一位は追焚き機能付き風呂で
共に支持されているようです。

全体を見てのキーワードは「水廻り」「セキュリティ」「インターネット」の
ようですね。

水廻りはやはり綺麗で広いバスルームが人気を集めます。

インターネットマンションは当たり前で、導入は必須です。

そして、分譲では当たり前の「宅配ロッカー」は、そろそろ賃貸マンションに
進出してきそうですね。

最近の宅配ロッカーはカード決済できるのもあり、エントランスにお店が一店舗
開店したような使い方も出来るようですね。

ドラえもんのポケットみたいな便利な「宅配ロッカー」
これも入居者ニーズにエントリーされる日は近いと思います。

 [宅配ロッカー]とは
   >> http://www.fts.co.jp/developer/index.html

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■■■ 編集後記───────────────────────────────
第9回目のメールマガジンはいかがでしたか?
最後まで読んでいただけたでしょうか?

“食欲の秋”皆様どうお過ごしですか?

ついつい食べ過ぎてしまうこの季節ですが、栄養バランスを考えている方に
サプリメントの『ザ・スピルリナ』がお勧めです。

スピルリナは35億年以上前に誕生した非常に生命力の強い生物で、
1980年にUNIDO(国連工業開発機構)からお墨付きと、
NASAと日本のスピルリナの宇宙実験でも成功が報告されている
少量でも効果的なバランスのとれた栄養食品です。

ビタミン・ミネラル・食物繊維・葉緑素・多糖・植物たんぱく質が含まれ、
その含有量は、緑黄色野菜やクロレラよりも優れているそうです。

私も試してみたところ、緑色の錠剤で、喉に引っかからず飲みやすく、
“顔色が良くなった”といわれましたよ。
かなりお勧めですので、一度試して見て下さい!

『ザ・スピルリナ』→ http://www.dlt-spl.co.jp

それでは皆様お体に気をつけて下さいね。
次回またお会いしましょう。

これからも皆様により良い情報をお伝えしていきたいと思いますので
よろしくお願いいたします。

☆皆様からの、ご意見・情報をお待ちしています☆
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 ■編 集:小野 姿
 ■発 行:加藤建設株式会社
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