秋田県:加藤建設 土地活用・賃貸経営に関するメルマガ 007

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□○△▽■KATO_KENSETSU MAIL_MAGAZINE 第007号■○△▽
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  ┃加┃藤┃建┃設┃株┃式┃会┃社┃       
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             ┃W┃I┃T┃H┃   
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               ┃メ┃ー┃ル┃マ┃ガ┃ジ┃ン┃
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      「加藤建設」メールマガジン 07
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            ◎今月の目次◎
          
  [1] 快適住環境研究所 所長 石川 達明 氏 のコラム No.7  
         【賃貸マンションの事業性の確認C】
  [2] 賃貸経営Q&A                   
         【「トゥイーン」って知ってますか?】        
  [3] 最新トレンド bT    
         【新幹線開通≪青森県≫ 】       
  [4]  建築マメ知識
         【コンちゃんの『コン築たより』】 
  [5] 編集後記 No.7                      
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┃石┃川┃ ┃達┃明┃の┃コ┃ラ┃ム┃ ┃0┃0┃7┃
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『成功大家になるための』の著者による月間コラムです。
本には書ききれなかったエピソードをこっそりメルマガにてお伝え
します。
               
【賃貸マンションの事業性の確認C】

いよいよゴールデンウィーク、夏本番が近づいてきましたが皆さん
元気ですか。
それでは前回に続き、レター勉強会を始めましょう。

前回はW家賃レットゾーン・X金利レットゾーンについてお話しま
した。

今回は【賃貸マンションの事業性の確認】の最終回で
Y 最短完済時期・Z 実質利回りのお話をさせていただきます。

■ Y 最短完済時期 ■

入ってきた収入を何も使わずに全額返済した場合は何年で完済でき
るかということをチェックしてみましょう。

仮に3%の金利で借り入れをして、毎月返済額で計算すると
(3%100万円当たり月額返済額)
年利 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年
3% 9,656 8,903 8,277 7,749 7,296 6,906 6,564

年利  17年 18年 19年
3%   6,263 5,997 5,759

<マンション事例>
ファミリータイプの6世帯マンションを建てたときの一ヶ月の収支

物件 RCマンション6世帯(ファミリータイプ)
   初期投資 54,000,000円

収入 75,000円×6世帯=450,000円/月額
   450,000円×12ヶ月=5,400,000円/年額

支出 銀行返済 227,600円/月額
   管理費   22,500円/月額
   税金    63,000円/月額
   合計   313,100円/月額

収支 収入 450,000円/月額
   支出 313,100円/月額
   差引 136,900円/月額
式:年間家賃収入―(年間管理費+年間税額)=年間返済可能額
  年間返済可能額÷12ヶ月=月間返済可能額
  
年間家賃収入   5,400,000円

年間銀行返済額   227,600円×12ヶ月=2,731,200円

年間管理費     22,500円×12ヶ月= 270,000円

年間税額      63,000円×12ヶ月= 756,000円

年間返済可能額 

5,400,000円−(270,000円+756,000円) =4,374,000円

     4,374,000円÷12ヶ月= 364,500円

*月間返済可能額364,500円で54,000,000円借りた場合に
1,000,000円あたりの返済可能額は54,000,000円÷1,000,000円=54

364,500円÷54=6,750円

15年で6,906円と16年で6,612円ですから、この返済計画でいけば
15年〜16年で完済できる計算になります。

■ Z 実質利回り ■

最後のチェック項目は実質利回りです。
これは収入となる年間家賃収入から支出となる銀行返済・管理費
・税額を引いて出た手取り収入を初期投資額で割ったものです。

式:年間家賃収入−(銀行返済+管理費+税額)=年間手取り収入
  年間手取り収入÷初期投資額=実質利回り

 5,400,000円−(2,731,200円+270,000円+756,000円)=1,642,000円
1,642,800円÷54,000,000円=3.04%

*ここで出た実質利回り3.04%が他の金融商品と比べて妥当か
 どうかを検討します。

私は、アメリカの国債4%と比べると低いですが、
安定性から見るとこちらだと思います。

また、日本の低い銀行金利を見ても、またペイオフ制度まで見た自
己責任を考えると、やはりミドルリスク・ミドルリターンの不動産
投資がよいかと思います。

さて、今回の【賃貸マンションの事業性の確認】について随分と長
い時間をかけて勉強しましたね。

皆さんからこの「レター勉強会」は大変わかりやすいので、ほかの
内容も勉強したいとの申し出が多かったので、次回から「11の税
金」をテーマに第2部のスタートをします! お楽しみに。

それではまたお逢いできる日を楽しみにしています。

笑顔同封 石川 達明

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 ┃賃┃貸┃経┃営┃Q┃&┃A┃
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日頃、大家さんから寄せられる疑問・質問を紹介していきます。
ぜひ、何か相談等ありましたら質問をお寄せ下さい。

Q.賃貸マンションのファミリータイプに関係のある「トゥイーン」
  というキーワードを耳にしますが、何なのか気になります。
  教えてください。

▽『トゥイーン』は購買行動の激しいターゲットとされています。
   トゥイーンとは・・・みなさんはご存知ですか??          
    
   ↓最後に載せている答えを読んでみてください(^^)/↓     
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■■[3]─────────────────────────
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 ┃最┃新┃ト┃レ┃ン┃ド┃D┃
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各地にあるヒーロー加盟店から最新賃貸トレンドをお伝えします。
全国の動きなどをお伝えできればと考えております。
今回は青森です。

今回は、2010年度末までに東北新幹線が八戸市から青森市まで
開通予定の青森県にスポットを当ててお話させていただきます。

青森県七戸町は下北半島の付け根と十和田湖を結ぶほぼ中央に位置し
近くには海水と淡水が混じり合う汽水湖でワカサギやシジミ漁で知ら
れる小川湖があります。

青森観光の中継点ともいうべき場所にありますが、1997年5月に
第三セクター「南部縦貫鉄道」が休止して町から鉄道が消えてしまい
ました。

その町内で現在、約22ヘクタールの田畑を対象に大規模な区画整理
事業が進んでおります。

このエリアには新幹線の開通に伴う新駅・七戸駅(仮称)が予定されて
おります。

この町は、北東北観光の新たな玄関口を目指し、商業施設や大型駐
車場を整えようとしています。

また、駅と観光地を結ぶシャトルバスの運行も民間会社と交渉中です。

東北新幹線が開業すれば、東京〜青森間が最短2時間55分程度で
移動可能となり、これは、八戸駅開業の時に盛岡〜八戸間の利用者が
在来線時代に比べ1.5倍に増えた実績を考えると青森市までの開通
は北関東が再び注目される機会となり、観光や企業誘致に弾みがつく
事でしょう。

そこでビジネスチャンス拡大の期待も高まり、盛岡や仙台に販売拠点
を設けようと考える企業も増えてくるのではないでしょうか?

青森県は人口約143万人、平成12年からの推移でみると約3.9
万減となっておりますが、世帯数は約51万世帯で平成12年からの
推移でみると約3900世帯増加しています。

8月にはねぶた祭りで盛り上がる青森県は、新幹線の開通による発展
を考えると、賃貸事業の可能性も高くなる地域ではないでしょうか?

また、りんごを初めとした特産物や逸品の純米酒「田酒」は最高です!
青森県の発展には、今後も目が離せませんね。

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┃コ┃ン┃築┃た┃よ┃り┃@┃
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コンちゃんの建築マメ知識・・・『コン築』たより発信です!

今回から始まりました「コン築だより」を担当コンちゃんです。
よろしくお願いします。
ここでは、建築工事のちょっとしたマメ知識などを紹介していきたい
と思います。

初めて建築現場に携わった時に気になっていた事をお話します。
私は鉄筋コンクリート造の建築工事の現場に入っていました。

建物の構造には木造や鉄骨造・鉄筋コンクリート造・
鉄骨鉄筋コンクリート造などがありますよね?

鉄骨造はS造と呼ばれています。このSとは鋼鉄(Steel)のSです。
鉄筋コンクリート造はRC造、と呼ばれています。

なぜRCなのか?鉄なんだからSCじゃないのかと思っていました。

RCのCはコンクリート(Concrete)です。ではRとは?
答えは、補強される、または強化される(Reinforced)だったのです。

鉄筋コンクリート造というのはコンクリートの中に鉄筋が入ってい
ます。
コンクリートは圧縮力に対しては強いのですが、圧縮力に比べて
引張力に対しては強くないのです。
ですから、圧縮力に対しては弱いが引張力に対して強い鉄筋をコンク
リートの中に入れることで弱点を補っている、
"補強されるコンクリート"⇒RC造という事なのです。

こんな感じで建築工事現場の話題を中心にマメ知識などを紹介して
いきますので息抜き程度で気軽に読んで見てください。 

■■□[Q&Aの答え]─────────────────────

Q.賃貸マンションのファミリータイプに関係のある「トゥイーン」
 というキーワードを耳にしますが、何なのか気になります。
 教えてください。

────────────────────────────□■■
A.「トゥイーン」というキーワードはズバリこどもの年齢層だそう
  です。

アメリカの子供服を売るマーケットから生まれた言葉でキッズと
ティーンエイジの間「ビトゥイーン」からきているそうです。

 0歳〜07歳 「キッズ」
 7歳〜12歳 「トゥイーン」
13歳〜19歳 「ティーンエイジ」

この「トゥイーン」は女の子は特にママといっしょにブティックや
デパートに行き、自分で選ぶ楽しみを覚え、支払いはママという
図式になっていて購買行動の激しいターゲットとされています。

対比的にティーンテイジはハイティーンになると自分でアルバイト
をして洋服を買うようになるので客単価が下がるそうです。

アメリカでは現在ティーンエイジよりもトゥイーンの人口の方が
上回っているとも言われています。

わたくしたちの身近にある賃貸事業はファミリー層をターゲットと
した時にこのキッズ・トゥイーン世代の子供がいる世帯に需要がある
と思えます。

この世帯の「ニーズ」は洋服から始まりおもちゃ・学用品と
ママたちは非常に収納スペースにこだわります。

もう一点「トゥイーン」世代は親とお風呂に入る世代です。
このバスルームは体を洗う場所だけではなく、家族のコミュニケー
ションの場となるのです。

実は単身タイプでもこのバスルームは非常に「ニーズ」が高い項目
なのです。

単身タイプのニーズについては、今後このメルマガでお話します。

ご相談・ご質問等ございましたらお問い合わせください。
どんなことでも結構です。どしどしお便りお待ちしております。

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■■■ 編集後記 ■■■
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今回で7回目になりましたニュースレターはいかがでしたでしょうか?
最後まで読んでいただけたでしょうか?

さて、残暑でまだまだ暑さは続いてますが、夜はやっと涼しくなって
きましたね。
“お盆が過ぎたら秋”というのも、もはや昔のことのように感じます。
私は、これからの過ごしやすい季節のうちに外に出てアウトドアを
楽しみたいなと思っています。皆様はどのように過ごされますか?
それではまた次回にお会いしましょう。

※次回よりメールマガジンの内容をリニューアルする予定です。
 皆様により良い情報発信が出来るように頑張りますので、
 宜しくお願い致します。
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■発 行:加藤建設株式会社  ■編 集:小野 姿
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