秋田県:加藤建設 土地活用・賃貸経営に関するメルマガ 006

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□□□ KATO_KENSETSU  MAIL_MAGAZINE第 0006 号 □□□

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  ┃加┃藤┃建┃設┃株┃式┃会┃社┃
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                     ┃W┃I┃T┃H┃
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                            ┃メ┃ー┃ル┃マ┃ガ┃ジ┃ン┃
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       「加藤建設」メールマガジン 06
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            ◎今月の目次◎       
          
  [1] 快適住環境研究所 所長 石川 達明 氏 のコラム No.6   
         【賃貸マンションの事業性の確認B】   
  [2] 賃貸経営Q&A                   
         【マンション計画はネットワーク作りが大切!?】 
  [3] 編集後記 No.6                     

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┃石┃川┃ ┃達┃明┃の┃コ┃ラ┃ム┃ ┃0┃0┃6┃
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『成功大家になるための』の著者によるコラムです。
本には書ききれなかったエピソードをこっそりメルマガにてお伝えします。

【賃貸マンションの事業性の確認B】

皆さんお久しぶりです。いよいよ梅雨入りして夏っぽくなってきましたね。

それでは前回に続き、勉強会を始めましょう。
前回はT単純利回りとU空室分岐点についてお話しました。

今回はW家賃レットゾーン・X金利レットゾーンについてお話しましょう。

W 家賃レットゾーン

   デフレやインフレの影響をうけて家賃は変動するものですが、
   デフレになったときにいくらまで家賃を下げることができるのかを
   この項目でチェックします。以下の計算式で満室時を想定しています。

   この場合はまず月額の支出がいくらになるかを確認します。
   ▲式 支出 銀行返済 227,600円
         管理費   22,500円
         税金    63,000円
         合計   313,100円

   月額の支出を世帯数で割ります
   合計支出313,100円÷6室≒52,183円
   よって 満室経営であれば家賃は52,183円まで下げられます。

X 金利レットゾーン
 
   このチェック項目は、逆にインフレ状態で金利が上がった場合に
   どこまで体力が持つ事業計画なのかを判断します。

   ▲式  支出 銀行返済 227,600円(30年3%)
          管理費   22,500円
          税金    63,000円
          合計   313,100円

  これの銀行返済を30年5%・6%に変えると

 (参考資料)
  ●金利・ローン早見表(元利均等返済)
  
   借入金 1,000,000当たり返済金(月額)
   返済期間(1年単位)   
   年別   10年  20年     30年
   3%  9,656 5,546 4,216
   4% 10,125 6,060 4,774
   5% 10,607 6,600 5,368
   6% 11,102 7,164 5,995

   54,000,000÷1,000,000=54
   3%の場合 4216×54=227,664≒227,600
   5%の場合 5368×54=289,872≒289,900
   6%の場合 5995×54=323,730≒323,700

   ▽5%の場合
    支出 銀行返済 289,900円(30年5%)
       管理費   22,500円
       税金    63,000円
       合計   375,400円

    ∴ 月額収入 450,000円>月額支出 375,400円 
                           OK体力あり

   ▽6%の場合
    支出 銀行返済 323,700円(30年6%)
       管理費   22,500円
       税金    63,000円
       合計   409,200円

    ∴ 月額収入 450,000円>月額支出 409,200円 
                           OK体力あり

上記の内容から、満室経営であれば金利が6%を超えても体力があり、
手出しの経営にはならない。


さて、次回は【賃貸マンションの事業性の確認】の最終回

Y 最短完済時期 ・ Z 実質利回り

についてお話しましょう。


お体に気をつけて、毎日をお過ごしください。

笑顔同封 石川達明


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 ┃賃┃貸┃経┃営┃Q┃&┃A┃
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日頃、大家さんから寄せられる疑問・質問を紹介していきます。
ぜひ、何か相談等ありましたら質問をお寄せ下さい。

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Q、
 マンションを計画するときにネットワークを作ることが大切だと
ある書籍に書いてありましたが、実際にどのような人に相談したら
良いのでしょうか?
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A.
 基本的に賃貸マンションを考える時には、

@着工前の企画
(マーケットの把握・入居者のニーズ・建物の設計・ファイナンス・事業計画等々)

A着工時の施工精度
(工程管理・品質管理等々)

B着工後の運営
(入居賃貸管理・建物の長期修繕管理等々)を考える事が必要です。

この役柄はAM・CM・PMという人達が主人公です。
@⇒AM(アセットマネージメント)
  不動産の投資効果・保有機能を考慮し最大限の利益を生み出す企画をする人

A⇒CM(コンストラクションマネージメント)
  開発業務も含めた工事全般を管理する人

B⇒PM(プロパティマネージメント)
  入居づけをするリーシング業務を含め賃貸業務全般を管理する人

上記のような人が全部揃っている会社が便利ですよね。

これは建設業でマンション事業に特化した会社がこの内容を把握している
ところが多いようです。

ご相談・ご質問等ございましたらお問い合わせください。
どんなことでも結構です。どしどしお便りお待ちしております



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■■■ 編集後記 ■■■
 
今回で6回目になりましたメールマガジンはいかがでしたでしょうか?
最後まで読んでいただけたでしょうか?

さて、いよいよ夏真っ盛り、暑い日とともに梅雨の時期ですね。
じめじめとした時期ではありますが、緑があふれ色とりどりの花が咲き誇る時期
でもあります。そういった情緒ある風景を楽しむのもいいなと最近思える様に
なってきました。皆様はどうですか?

それでは夏バテにならないよう気をつけて、次回またお会いしましょう。

☆皆様からの、ご意見・情報をお待ちしています☆


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 ■編 集:木場 靖志
 ■発 行:加藤建設株式会社
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