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□○△▽■ＯKATO_KENSETSU　MAIL_MAGAZINE第０００５ 号■○△▽

加│藤│建│設│株│式│会│社│
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　　　　　　　　　　　 メ│ー│ル│マ│ガ│ジ│ン│
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■　　　　　　　　　　　◎今月の目次◎　　　　　　　　　　　　　　■
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■　　[1] 快適住環境研究所 所長　石川 達明 氏　コラム　No.５　　■
■　　　　　　　　　【賃貸マンションの事業性の確認�@】　　　　　　■
■　　[2] 賃貸経営Ｑ＆Ａ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　■
■　　　　　　　　　【新価格・新新価格って？？】　　　　　　　　　■
■　　[3] 最新トレンド　�ｂR　　　　　　　　　　　　　　　　　　■
■　　　　　　　　　【贅沢な時間を過ごしたい団塊世代】　　　　　　■
■　　[4] 編集後記　No.５　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　■
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■■[1]───────────────────────────────
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┃石┃川┃達┃明┃の┃コ┃ラ┃ム┃
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『成功大家になるための』著者による月間コラムです。
本には書ききれなかったエピソードをこっそりメルマガにてお伝えします。

【賃貸マンションの事業性の確認�A】

花見が終わり、いよいよゴールデンウィークですね！ゆっくりと休む方も
レジャーで楽しむ方もそれぞれですが、よい休日をお過ごし下さい。

それでは前回に続き、レター勉強会を始めましょう。
＜マンション事例＞
ファミリータイプの６世帯マンションを建てたときに一ヶ月の収支
物件　RCマンション６世帯（ファミリータイプ）
　　　初期投資　５４，０００，０００円

収入　７５,０００円×６世帯＝４５０，０００円／月額
　　　４５０，０００円×１２ヶ月＝５，４００，０００円／年額
支出　銀行返済　２２７，６００円
　　　管理費　　　２２，５００円
　　　税金　　　　６３，０００円
　　　合計　　　３１３，１００円

収支　収入　４５０，０００円
　　　支出　３１３．１００円
　　　　　　１３６，９００円/月額

さて、上記の事業計画が正しい内容か検証してみましょう。

初期の段階で事業計画を検討する７つの数字

�T　単純利回り
�U　空室分岐点
�V　入居安全率
�W　家賃レットゾーン
�X　金利レットゾーン
�Y　最短完済時期
�Z　実質利回り

【�T　単純利回り】

１年間の総額家賃とマンション初期投資の関係　
最低でも８％は回したいところです。

▼式　単純利回り＝１年間の総額家賃÷マンション初期投資
　　５，４００，０００円÷５４，０００，０００円＝１０％　ＯＫ

【�U　空室分岐点】

　　全世帯数に対して何世帯まで入居していれば
　　支出部分（ＢＫ返済・管理費・税金）が賄えるか

▼式　空室分岐点＝１ヶ月の支出合計÷１世帯分家賃
　　３１３，１００÷７５，０００＝４．１７世帯
　　４．１７世帯≒５世帯　よって５世帯入居している事が必要となります。

＊この場合１世帯空いてもＯＫだが２世帯空いてしまうとＮＧになってしまう。
せめて２世帯空いても大丈夫なような体力のある事業計画をするには・・・

�@支出を少なくする　（ＢＫ返済・管理費・税金）
�A家賃がもう少し上げられないか
の検討になりますよね。

たとえば　支出を３００，０００円に押さえられたら
３００，０００円÷７５，０００円＝４世帯となります

もう一案　家賃設定を２,０００円上げられたら
３１３，１００円÷７７，０００円＝４．０６世帯となります

上記の様に、何通りか検討が必要です。
ベストはこの２通りの中間になる数値を選びたいですよね。

【�V　入居安全率】

自分のマンションの安全な入居率の分岐点を知る

▼式　入居安全率＝空室分岐点世帯数÷全体世帯数
４世帯÷６世帯＝６６．６％

＊この入居安全率と、提案してくれる会社の入居率を比較検討してみる

今回は以上です。次回はこのつづきの

�W　家賃レットゾーン

�X　金利レットゾーン

�Y　最短完済時期

�Z　実質利回り　をお話しましょう。　

それでは、季節の変わり目です。皆さんくれぐれもお体を大切に。

笑顔同封　石川　達明

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┃賃┃貸┃経┃営┃Ｑ┃＆┃Ａ┃
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日頃、大家さんから寄せられる疑問・質問を紹介していきます。
ぜひ、何か相談等ありましたら質問をお寄せ下さい。

Ｑ
最近、新築マンション市場では「新価格」とか「新新価格」と言うのを
耳にしますが、このキーワードって何ですか？

☆「新価格」とか「新新価格」って最近よく聞きますよね。
　
　　　　　　↓答えは最後に載せています　

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■■[3]───────────────────────────────
┏━┳━┳━┳━┳━┳━┳━┓
┃最┃新┃ト┃レ┃ン┃ド┃�B┃
┗━┻━┻━┻━┻━┻━┻━┛
全国にあるヒーローマンション加盟店より寄せられる最新トレンドを
ご紹介していきたいと思います。今回は沖縄です。

人口減少が叫ばれる中で毎年約１万人ずつ人口が増えている沖縄県は、
人口増加分の約３割が高齢者など本土からの移住者です。

今回は、リタイア後のリゾートライフを希望する団塊世代をターゲットに
した沖縄県の状況をお話させていただきます。

沖縄県は、団塊世代の移住先としてはトップランナーとの声も聞かれます。
それを裏付けるかのように那覇市の新都心地区では、移住を見込んだ
県内一の高さを誇るマンションを建築中です。

大和ハウス工業が手掛ける高さ２５階建てのマンションは、
オール電化やクリーニング・航空券予約もできるスタッフの常駐、
那覇市と海が一望できる展望ラウンジが売りです。

最も広い４ＬＤＫのタイプは販売価格１億円超にも係らず、
購入者の３割程度が団塊世代を中心とした移住者と見られています。

また、金融機関もこうした動きに反応し琉球銀行では、
世界最大級のプライベートバンクと契約し、移住する富裕層などを対象に、
資産運用や資産継承など総合的なサービスを提供しています。

沖縄県内で別荘やセカンドハウスを取得する人向けに
セカンドハウスローンも販売。東京・千代田区には移住者向けの
住宅ローンセンターも開設しました。

ライバルの沖縄銀行も、住宅ローンの対象を県外在住者にも広げ
移住者の獲得に力を入れています。

ゆったりときれいな海を眺めながら優雅な生活を送れる場所沖縄と
そんな贅沢な時間を過ごしたいと思い実行できる団塊世代からは、
今後も目が離せませんね！

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　　◆◇Ｑ＆Ａの答え◇◆

Ｑ.
最近、新築マンション市場では「新価格」とか「新新価格」と言うのを
耳にしますが、このキーワードって何ですか？

───────────────────────────────■■
Ａ.
これは都心近郊のマンション用地の取引価格が、路線価の２〜３倍水準が
当たり前になっているようです。

そのため秋の新築分譲マンション価格が変わります。
「新価格」は従来に比べて１割〜２割、
「新新価格」２割以上の上昇を指します。

これがキーワードの答えとなります。

今後の市場感として、東京都心では「新価格」を吸収し、
「新新価格」のステージを迎えようとしています。そして東京近郊では
「新価格」が浸透し、郊外部では「新価格」が散見している状況といいます。

よって、マンションデベロッパーは発売を急がずに「売り惜しみ」に
走るようです。

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━　◆◇編集後記◇◆　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

第五回目のメールマガジンはどうでしたか？
さて、皆様はゴールデンウィークはどの様にお過ごしになられますか？
私は山に行って山菜を取ってこようかな、と思っています。
緑をいっぱい見て心身ともにリフレッシュするつもりです。

皆様も楽しいゴールデンウィークをお過ごし下さい。

☆皆様からの、ご意見・情報をお待ちしています☆
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