秋田県:加藤建設 土地活用・賃貸経営に関するメルマガ 005

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□○△▽■OKATO_KENSETSU MAIL_MAGAZINE第0005 号■○△▽

加│藤│建│設│株│式│会│社│
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            メ│ー│ル│マ│ガ│ジ│ン│
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■           ◎今月の目次◎              ■
■                                ■
■  [1] 快適住環境研究所 所長 石川 達明 氏 コラム No.5  ■
■         【賃貸マンションの事業性の確認@】      ■
■  [2] 賃貸経営Q&A                    ■
■         【新価格・新新価格って??】         ■
■  [3] 最新トレンド bR                  ■
■         【贅沢な時間を過ごしたい団塊世代】      ■
■  [4] 編集後記 No.5                    ■
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┃石┃川┃達┃明┃の┃コ┃ラ┃ム┃
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『成功大家になるための』著者による月間コラムです。
本には書ききれなかったエピソードをこっそりメルマガにてお伝えします。

【賃貸マンションの事業性の確認A】

花見が終わり、いよいよゴールデンウィークですね!ゆっくりと休む方も
レジャーで楽しむ方もそれぞれですが、よい休日をお過ごし下さい。

それでは前回に続き、レター勉強会を始めましょう。
<マンション事例>
ファミリータイプの6世帯マンションを建てたときに一ヶ月の収支
物件 RCマンション6世帯(ファミリータイプ)
   初期投資 54,000,000円

収入 75,000円×6世帯=450,000円/月額
   450,000円×12ヶ月=5,400,000円/年額
支出 銀行返済 227,600円
   管理費   22,500円
   税金    63,000円
   合計   313,100円

収支 収入 450,000円
   支出 313.100円
      136,900円/月額

さて、上記の事業計画が正しい内容か検証してみましょう。

初期の段階で事業計画を検討する7つの数字

T 単純利回り
U 空室分岐点
V 入居安全率
W 家賃レットゾーン
X 金利レットゾーン
Y 最短完済時期
Z 実質利回り

【T 単純利回り】

1年間の総額家賃とマンション初期投資の関係 
最低でも8%は回したいところです。

▼式 単純利回り=1年間の総額家賃÷マンション初期投資
  5,400,000円÷54,000,000円=10% OK

【U 空室分岐点】

  全世帯数に対して何世帯まで入居していれば
  支出部分(BK返済・管理費・税金)が賄えるか

▼式 空室分岐点=1ヶ月の支出合計÷1世帯分家賃
  313,100÷75,000=4.17世帯
  4.17世帯≒5世帯 よって5世帯入居している事が必要となります。

*この場合1世帯空いてもOKだが2世帯空いてしまうとNGになってしまう。
せめて2世帯空いても大丈夫なような体力のある事業計画をするには・・・

@支出を少なくする (BK返済・管理費・税金)
A家賃がもう少し上げられないか
の検討になりますよね。

たとえば 支出を300,000円に押さえられたら
300,000円÷75,000円=4世帯となります

もう一案 家賃設定を2,000円上げられたら
313,100円÷77,000円=4.06世帯となります

上記の様に、何通りか検討が必要です。
ベストはこの2通りの中間になる数値を選びたいですよね。

【V 入居安全率】

自分のマンションの安全な入居率の分岐点を知る

▼式 入居安全率=空室分岐点世帯数÷全体世帯数
4世帯÷6世帯=66.6%

*この入居安全率と、提案してくれる会社の入居率を比較検討してみる

今回は以上です。次回はこのつづきの

W 家賃レットゾーン

X 金利レットゾーン

Y 最短完済時期

Z 実質利回り をお話しましょう。 

それでは、季節の変わり目です。皆さんくれぐれもお体を大切に。

笑顔同封 石川 達明

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┃賃┃貸┃経┃営┃Q┃&┃A┃
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日頃、大家さんから寄せられる疑問・質問を紹介していきます。
ぜひ、何か相談等ありましたら質問をお寄せ下さい。


最近、新築マンション市場では「新価格」とか「新新価格」と言うのを
耳にしますが、このキーワードって何ですか?

☆「新価格」とか「新新価格」って最近よく聞きますよね。
 
      ↓答えは最後に載せています 

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┃最┃新┃ト┃レ┃ン┃ド┃B┃
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全国にあるヒーローマンション加盟店より寄せられる最新トレンドを
ご紹介していきたいと思います。今回は沖縄です。

人口減少が叫ばれる中で毎年約1万人ずつ人口が増えている沖縄県は、
人口増加分の約3割が高齢者など本土からの移住者です。

今回は、リタイア後のリゾートライフを希望する団塊世代をターゲットに
した沖縄県の状況をお話させていただきます。

沖縄県は、団塊世代の移住先としてはトップランナーとの声も聞かれます。
それを裏付けるかのように那覇市の新都心地区では、移住を見込んだ
県内一の高さを誇るマンションを建築中です。

大和ハウス工業が手掛ける高さ25階建てのマンションは、
オール電化やクリーニング・航空券予約もできるスタッフの常駐、
那覇市と海が一望できる展望ラウンジが売りです。

最も広い4LDKのタイプは販売価格1億円超にも係らず、
購入者の3割程度が団塊世代を中心とした移住者と見られています。

また、金融機関もこうした動きに反応し琉球銀行では、
世界最大級のプライベートバンクと契約し、移住する富裕層などを対象に、
資産運用や資産継承など総合的なサービスを提供しています。

沖縄県内で別荘やセカンドハウスを取得する人向けに
セカンドハウスローンも販売。東京・千代田区には移住者向けの
住宅ローンセンターも開設しました。

ライバルの沖縄銀行も、住宅ローンの対象を県外在住者にも広げ
移住者の獲得に力を入れています。

ゆったりときれいな海を眺めながら優雅な生活を送れる場所沖縄と
そんな贅沢な時間を過ごしたいと思い実行できる団塊世代からは、
今後も目が離せませんね!

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  ◆◇Q&Aの答え◇◆

Q.
最近、新築マンション市場では「新価格」とか「新新価格」と言うのを
耳にしますが、このキーワードって何ですか?

───────────────────────────────■■
A.
これは都心近郊のマンション用地の取引価格が、路線価の2〜3倍水準が
当たり前になっているようです。

そのため秋の新築分譲マンション価格が変わります。
「新価格」は従来に比べて1割〜2割、
「新新価格」2割以上の上昇を指します。

これがキーワードの答えとなります。

今後の市場感として、東京都心では「新価格」を吸収し、
「新新価格」のステージを迎えようとしています。そして東京近郊では
「新価格」が浸透し、郊外部では「新価格」が散見している状況といいます。

よって、マンションデベロッパーは発売を急がずに「売り惜しみ」に
走るようです。

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━ ◆◇編集後記◇◆ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

第五回目のメールマガジンはどうでしたか?
さて、皆様はゴールデンウィークはどの様にお過ごしになられますか?
私は山に行って山菜を取ってこようかな、と思っています。
緑をいっぱい見て心身ともにリフレッシュするつもりです。

皆様も楽しいゴールデンウィークをお過ごし下さい。

☆皆様からの、ご意見・情報をお待ちしています☆
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 ■編 集:木場 靖志
 ■発 行:加藤建設株式会社
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