秋田県:加藤建設 土地活用・賃貸経営に関するメルマガ 004

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○△▽□○△▽■KATO KENSETSU MAIL MAGAZINE■○△▽□○△▽
 
   加│藤│建│設│
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                           「加藤建設」メールマガジン
                 04
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               ◎今月の目次◎                
                                      
   [1] 快適住環境研究所 所長 石川 達明 氏 コラム No.4  
          【賃貸マンションの事業性の確認@】           
   [2] 賃貸経営Q&A                         
          【土地から賃貸マンション計画を考える          
                        ポイントは?】       
   [3] 勝ち組大家さん必見!入居者の気持ちランキング     
          【≪賃貸住宅の住み替え≫についての           
                        アンケート調査】      
   [4] 編集後記 No.4                             
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   [1] 快適住環境研究所 所長 石川 達明 氏 コラム No.4  
          【賃貸マンションの事業性の確認@】           
   [2] 賃貸経営Q&A                         
          【土地から賃貸マンション計画を考える          
                        ポイントは?】       
   [3] 勝ち組大家さん必見!入居者の気持ちランキング     
          【≪賃貸住宅の住み替え≫についての           
                        アンケート調査】      
   [4] 編集後記 No.4                             
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┃石┃川┃達┃明┃氏│の┃コ┃ラ┃ム┃
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『成功大家になるための』の著者による月間コラムです。
本には書ききれなかったエピソードをこっそりメルマガにてお伝えします。

「賃貸マンションの事業性の確認@」

皆さんお元気ですか?

今回のテーマは、やはり投資の基本として抑えておきたい
「賃貸マンションの事業性の確認」です。
このテーマを何回かに分けて考えていきましょう。

市場性の良い土地と調査書から判断し、敷地に対して建築基準法上等問題が無く、
プランボリュームが決まったら、果たしてこの計画は正しいのか、正しくないの
かの物差しが必要になってくると思います。

良く収支計算といわれますがこれは

収入−支出=収支 と言うことですよね。

つまり
ファミリータイプの6世帯マンションを建てたときに一ヶ月の収支

物件 RCマンション6世帯(ファミリータイプ)
   初期投資 54,000,000円
収入 75,000円×6世帯=450,000円/月額
   450,000円×12ヶ月=5,400,000円/年額
支出 銀行返済 227,600円
   管理費   22,500円
   税金    63,000円
   合計   313,100円

収支 収入 450,000円
   支出 313,100円
      136,900円/月額

という内容の事業計画をたてました。
さて、この事業計画が良いのか悪いのか次回から検証して行きましょう。

笑顔同封  石川 達明
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┏━┳━┳━┳━┳━┳━┳━┓
┃賃┃貸┃経┃営┃Q┃&┃A┃
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日頃、大家さんから寄せられる疑問・質問を紹介していきます。
ぜひ、何か相談等ありましたら質問をお寄せ下さい。

Q4.土地から購入して賃貸マンションを計画するか、又は、中古の物件を
   購入したいと思っています。
   その際はどんな点を考慮すればよいでしょうか。
 
☆何から始めればいいの?どんなことをすればいいの??
 疑問・不安はきっとあるはず・・・。
 様々な角度から調査・分析して、購入していいかどうかを判断するための
 諸手続きを説明してます。
   
      ↓答えは最後に載せています↓ 

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┃ラ┃ン┃キ┃ン┃グ┃
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入居者の気持ちをアンケートにより疑問・質問を紹介していきます。
ぜひ、何か相談等ありましたら質問をお寄せ下さい。

≪賃貸住宅の住み替え≫についてのアンケート調査

今回は賃貸住宅の住み替えを実際に行ったエンドユーザーを対象にとった
アンケート結果(アンケートデーター:不動産情報ポータルサイトHOME'S調査)を
ご紹介したいと思います。

実際にエンドユーザーが現地で見た物件数は平均4.1件、
最も多いのは2〜3件の見学だったそうです。

さらに「物件探しに思うように時間が取れなかった」と47.7%の人が
回答したそうです。

実際に物件を見学できる時間内に見学できた物件の中から、
できるだけ自分の条件に合うものを探すしかないのが現状のようです。

現在ではインターネットで自分の条件に合ったものを調べる人がほとんどだと
思いますが、やはり、実際に物件を見て決めたいですよね。

こうしたエンドユーザーのニーズに答えるかのように最近では
インターネット上で室内の状況を動画として配信している不動産会社が多数、
でてきています。

実際に見られなくても動画で見る事によって雰囲気は感じ取れますよね。

他にも「物件探しを行った際の気持ちについて」のアンケートの結果を
見てみると56.8%の人が「物件を見に行った際に、駅前や物件周辺に
関する情報をもっと知りたかった。」と回答しているそうです。

また、実際に現地の物件を見ながらその場で調べることができたら
良かったと思う情報は?というアンケートの結果は下記の通りだそうです。

◆周辺のスーパー所在地 ― 47.9%

◆周辺最寄り駅・周辺の公共施設所在地 ― 43.2%

◆周辺の家賃相場 ― 41.6%

◆現地の最寄り駅の家賃相場 ― 37.9%

◆周辺のコンビニ所在地 ― 29.4%

◆周辺の店に関する情報 ― 26.7%

◆周辺にある新しい物件情報 ― 22.0%

◆周辺最寄り駅・周辺の不動産会社所在地・情報 ― 10.2%

◆その他 ― 5.3%

特に男性では「周辺の家賃相場」(49.6%)、
女性では「周辺のスーパー所在地」(50.2%)がそれぞれトップに
挙がっています。

全般的に・・・
周囲の相場感と現在見ている部屋とを比較、チェックしたいのが男性。
実際に生活する事を想定した物件周辺の店舗や設備を事前にチェック
したいのが女性のようです。

エンドユーザーが実際に物件を見に行った時に気にしているのは
利便性・周辺の家賃相場ということがわかりますね。

ですから、賃貸経営を考える場合、利便性・家賃相場などを調査する
市場環境調査がとても重要になるんですよね。

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  ◆◇Q&Aの答え◇◆

Q.土地から購入して賃貸マンションを計画するかまたは、中古の物件を
  購入したいと思っています。
  その際はどんな点を考慮すればよいでしょうか。
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投資目的で土地から賃貸マンション計画を考える場合、
投資対象を様々な角度から調査・分析して、購入していいかどうかを
判断するための諸手続きが考えられます。

このことを、デューデリジェンス(Due Diligence)「適正評価手続き」
直訳すると「当然行われるべき努力」のことです。

不動産の地質、地盤、建物の強度などの物理的調査、権利関係についての
法的調査、マーケット価格と比べてどうかという経済的調査などが含まれます。

最初はわかり難いリスクやリターンを第三者のプロであるビジネスパートナー
に依頼して調査してもらうのが良いかもしれません。

初心者の投資家にとってこれほど重要で、絶対に必要なことはありません。

デューデリジェンス(Due Diligence)の調査項目

1 市場調査     立地条件、競合状況、需給動向等のマーケット調査
2 収益調査     テナント契約情、賃料、諸経費、収益実績等
3 権利関係調査 所有権・地上権・賃借権等
4 エンジニアリング・レポート 建物の物理的精査
5 キャッシュフロー分析    DCF法、IRR、LTV、DSCR等
6.不動産鑑定評価 評価書の作成(割引率、ターミナルキャップレート)

日本では、不動産屋さんの重要事項説明を見ただけで判断して購入する人も
いますが、とてもそれだけでは、リスク回避は難しいでしょう。

そのような時、このデューデリジェンス(Due Diligence)の検査項目が
自己責任のもとで、適正な判断を下す事の出来る、役立つ材料になると思います。
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◆◇編集後記◇◆

皆様いかがおすごしですか?
ようやく春らしくなってきましたね(^_^)/~

さて、今回は専門的な用語などが出てきました。DCF法、IRR等聴き慣れない
用語ですが、これらはキャッシュフローを求めるのに用いる方法(方程式・指標等)です。

例えば、DFC法は「ディスカウント・キャッシュ・フロー法」の略で、収益資産の価値を
評価する方法の一つです。

IRRは「インターナル・レイト・オブ・リターン」の略で、内部収益率・投資収益率などと
呼ばれています。

LTVは「ローン・トゥ・バリュー」の略で、融資比率のことで不動産の価値のうち借入
金が占める割合です。

DSCRは「デット・サービス・カバレッジ・レイシオ」の略で、年間元利返済額に対する年間
収益率の割合のことです。

機会が御座いましたらもう少し詳しく説明したいと考えております。
それでは皆様お体にお気をつけ下さい。

☆皆様からの、ご意見・情報をお待ちしています☆
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 ■編 集:木場 靖志
 ■発 行:加藤建設株式会社
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