秋田県:加藤建設 土地活用・賃貸経営に関するメルマガ 003

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△▽■OKATO_KENSETSU MAIL MAGAZINE第0003 号■○△○

   加|藤|建|設|
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                        「 加 藤 建 設 」メ ル マ ガ
         
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              ◎今月の目次◎              
                                 
     [1] 快適住環境研究所長 石川 達明 ☆コラム No.3    
            【金利は上げるもの、上がるもの?】
     [2] 賃貸経営Q&A                    
            【少子高齢化とよく言われますが、       
             賃貸マンションを建てても入居者は入るの?】 
     [3] 最新トレンド                     
            【北海道苫小牧市の最新賃貸トレンド】     
     [4] 編集後記 No.3                    
                                
                                
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     [1] 快適住環境研究所長 石川 達明 ☆コラム No.3    
            【金利は上げるもの、上がるもの?】
     [2] 賃貸経営Q&A                    
            【少子高齢化とよく言われますが、       
             賃貸マンションを建てても入居者は入るの?】 
     [3] 最新トレンド                     
            【北海道苫小牧市の最新賃貸トレンド】     
     [4] 編集後記 No.3                    
                                
                                
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┃石┃川┃ ┃達┃明┃の┃コ┃ラ┃ム┃| 『成功大家になるための』の
┗━┻━┻━┻━┻━┻━┻━┻━┻━┛| 著者による月間コラムです。
| 本には書ききれなかったエピソードを
| こっそりメルマガにてお伝えします。
               

「金利は上げるもの、上がるもの?」

みなさんお元気ですか?

 私は、久々に北海道を出て、九州・鹿児島に行き、これから賃貸マンション
を建てたいという地主さんの相談にのり、その後週末は東京で地主さんの前で
「成功大家さんのマンション・失敗大家さんのマンション」というテーマで
セミナーを行い北海道に戻ってきたところです。

さて、今日は「ゼロ金利解除」の話題をお話したいと思います。

ファイナンシャル・プランナー的話題になりますが、「経済は生き物」と
よく言われます。

金利が上がる状況もこれに漏れず、いくつかの内容と連動して関係を持って
いるようです。

それは「景気」「為替」「株価」「物価」「金利」です。

景気が良くなってきたと言われていますが、どんな状態の事を言うのでしょう。
典型的なものとして

@大きなトラックが町工場の前に乗りつけ大きな新しい機械を設置する
A主要都市に沢山の建築工事を行うためのクレーンが建ち並ぶ
B銀行の外交の人が外を走り回る
Cサラリーマンの賃金があがる
D賃貸マンションの賃料があがる

このような状況は景気が良くなるということの一部でしょう。
そして景気が良くなると

為替⇒円安になる
物価⇒上昇する
株 ⇒上昇する
金利⇒上がる

ということになりますね。

ここで、「成功大家」的考えとしては
「金利が上がって、果たして賃貸マンションを建てて大丈夫なのだろうか?」
という問題にあたるでしょう。

さて、この答えは「いくつかの条件」を備えた建物「力のあるマンション」と
もうひとつの大切な要素があれば乗り切れると私は思います。

基本的には金利が上昇して5%になり、入居率が80%でも収支がプラスに
なっているかを検討します。

その上で、先ほどの景気が良くなる条件の

Cサラリーマンの賃金があがる
D賃貸マンションの賃料があがる
が関係してくるのです。

景気が良くなる⇒金利があがる
景気が良くなる⇒Cサラリーマンの賃金があがる⇒D賃貸マンションの賃料が
あがる。

つまり、金利が上がっても、入居者に満足しているサービスを提供していれば、
家賃はあげることができるのです。

しかし、先ほどいった「いくつかの条件」を備えていなくてはいけません。

その条件とは
「住み心地」の良い住空間を提供する事と、
「満足のいく賃貸管理」の提供だと思います。

現在「力のあるマンション」に住んでいる人は、快適な感覚を知ってしまったので
「管理面」で満足していれば、家を建てるとき意外は引っ越さないということです。

結論を言いますと、金利は上げるのではなく、景気や株価・物価などによって
金利は上がるのです。

そして、金利が上がっても「力のあるマンション」を建てて「満足のいく管理」を
していれば、事業は成功して本物の「成功大家」になれるのです。

ここのところをよく理解して、今後の土地活用を検討してください。
事業計画については今度ゆっくり時間をかけて、一緒に考えて行きましょう。

それでは、梅雨があけ、暑い夏がやってきます。
今年も皆さんの心に残る夏になることを祈ります。


笑顔同封 石川 達明

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■■[2]───────────────────────────────
   /〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜 | 日頃、大家さんから寄せられる
  /賃 貸 経 営 Q & A/  | 疑問・質問を紹介していきます。
/〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜/   | ぜひ、何か相談等ありましたら
                  | 質問をお寄せ下さい。

Q3 少子高齢化とよく言われますが、賃貸マンションを建てても
   入居者は入るの?

☆事業を成功させるためには入居問題は心配な要素ですよね。
 答えを読んだらきっと解決策になると思いますよ。
   
      ↓答えは最後に載せています(^^)↓ 


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■■[3]───────────────────────────────
  /〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜 
/最/新/ト/レ/ン/ド/A/   
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜 /
全国にあるヒーローマンション加盟店より寄せられる最新トレンドを
ご紹介していきたいと思います。今回は北海道です。

苫小牧市は、紙・パルプ工業をはじめ、石油精製、自動車、非鉄金属、
化学などの多様な企業が立地し、最先端技術を駆使した高度な生産性を
背景に産業港湾都市として着実な発展を続けています。

明治43年(1910年)に王子製紙鞄マ小牧工場が操業を始め、
苫小牧の基礎を作りました。

その後、昭和18年に大日再生紙(現日本製紙梶j勇払工場が操業、
昭和23年に市政施行、人口は33,000人で、昭和38年には苫小牧港が
開港、港の発展を背景に企業誘致が進み、昭和44年日本軽金属苫小牧工場が
操業を開始、人口10万人を突破しました。

昭和48年出光興産竃k海道製油所が操業開始、
昭和55年には人口15万人達成、
昭和59年いすゞ自動車竃k海道工場(現いすゞエンジン製造北海道梶jが
操業開始、さらに平成5年トヨタ自動車北海道鰍ェ操業を開始し、
製造業では製造品出荷額等で全道一を誇っています。

苫小牧は第一次産業のウェイトが低く、第二次産業の割合が高いことから
工業のマチとも言われています。 

この間、商業の関係では大型店の進出も相次ぎ、港の取扱い量も飛躍的に増加し、
物流関連企業が多く立地しています。

現在、人口は約173,000人を数えています。
これだけの大企業が参入しているという事は、大企業特有の借り上げ社宅制度
による家賃補助等を受給できる人が多く転入している可能性が非常に高いと
思われます。

しかしながら、納得できるような物件も少なく、周辺物件でも軽量鉄骨や
木造アパートが多く存在し、鉄筋コンクリートのマンションは比較的
少ないように思いました。

また、土地の相場が坪単価約7万円〜10万円程度です。
都内で30坪の土地を所有している場合、そこを売却し200坪の土地を購入
して、賃貸事業を行うという案もとても面白いのではないでしょうか?

これからますます開発が進み発展していく街、苫小牧からは目が離せませんね。

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  ◆◇Q&Aの答え◇◆

  少子高齢化とよく言われますが、賃貸マンションを建てても
  入居者は入るの?” 
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≪マンションに住む人口は、減少しない≫

平成15年に実施した住宅統計調査によると、全体の住宅ストック数に占める
貸家戸数は、民営貸家は23.9%、公営・公団・公社住宅は6.6%であり、
10年前の平成5年の26.4%と7.1%と比べても大きな変化は見られません。

アパート・マンション着工件数は年ごとに増加・減少となっても、
長期的にみる限り入居状況は順調といわざるを得ないのではないでしょうか。

とくに東京都の場合は、全国に比べて、持ち家率が低く、共同住宅率・貸家率が高く、
住宅事情は貸家に頼らざるを得ないといえます。

その背景には、社会人口増(転入超過数)と世帯数の増加によりアパート人口は
減少しないことと言えるでしょう。

しかし、これからは多様な社会のニーズ・入居者のニーズに答えることが
必要となっていくでしょう。
(住む人の住み心地を考えることが成功大家への道)

≪20歳代の若い世代の人口増加≫
また、人口構成の年代別推移表を平成12年から5年ごとにみると、
確実に65歳以上のウェイトが高まっており高齢化社会に移るのがよく分かります。

しかし、21歳から35歳までの人口構成を見ると昭和22年から昭和24年の
団塊の世代の人々が57歳を超えました。

その子供たちに当たる団塊の世代ジュニア26歳を頂点に、
5年ごとの推移を見ると社会進出をし、結婚する人たちもいれば、
独身で優雅な生活をする人もでてくるのです。

どちらにしても、賃貸の需要につながる年代のブームが
予想されることに注目したいですね。

最後にここ12年間、賃貸物件は新築着工数で40万世帯を超えています。
昨年は8年ぶりに50万世帯を超えました。

この長期にわたるデータを見ても、
「力のあるマンション」を建てておく必要性はご理解いただけると思います

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━◆◇ 編集後記 ◇◆━
皆さんお元気ですか?
さて、今回で3回目になったメルマガはいかがでしたでしょうか?
最後まで読んでいただけたでしょうか?
これからもがんばっていくので、よろしくお願いします!

☆皆様からの、ご意見・情報をお待ちしています☆
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 ■編 集:木場 靖志
 ■発 行:加藤建設株式会社
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 kato-01@kato-kensetsu.com
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