秋田県:加藤建設 土地活用・賃貸経営に関するメルマガ 001

■Oメールマガジン第0001号■

加│藤│建│設│ヒ│−│ロ│−│マ│ン│シ│ョ│ン│
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メ│−│ル│マ│ガ│ジ│ン│
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「加藤建設(株)」メルマガ
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◎今月の目次◎                     
 [1]  コラム【金利上昇と賃貸経営】          
         快適住環境研究所 所長 石川達明 氏
 [2] 賃貸経営Q&A                 
         わかりやすい土地活用@         
 [3] 編集後記 No.1                
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『成功大家になるための8つのメソッドと8つの条件』の著者による
月間コラムです。

快適住環境研究所の所長 石川氏は神奈川県に拠点をおく建設会社
にて「土地活用事業部」のプレーイングマネージャーを8年間、都内
の賃貸マンションに特化したコンサルティング会社にて賃貸マンショ
ン営業のコンサルタント、営業マンのスキルアップ研修の講師として
5年間全国を回り賃貸市場を実践の現場で体感。
その期間を通して、長期にわたり資産の有効活用を多数手がけ、そ
こで蓄積されたノウハウを活かし、建築士・FP(ファイナンシャル・プ
ランナー)として主に個人の資産形成に関する相談業務やセミナー等を
全国で開催している方です。

石川氏のセミナーでお会いしたことをきっかけにメルマガの連載コ
ラムをお願いしたところ、快くお受けいただけました。石川氏の本に
は書ききれなかったエピソードなどをメルマガにてお伝えしていきま
す。
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最近、小学生を狙った恐ろしい事件が多発していますね。小学生
のお子さんを持つ親は心配でしょうね。こうした事件を見るたびに
日本の治安はどうなってしまったのだろうと思ってしまいます。

私はこのような時、いつも賃貸マンションに住む人の立場でもの
を考える癖がありますが、学生マンションや若い女性の住むマンシ
ョンはセキュリティがやはりこれからは大切になってきます。

大きな世帯数のマンションであればオートロックは必須ですし、
小さな世帯数のマンションでもカラーモニターつきのインターフォ
ンなどは付けておきたい設備ですね。

そして最近はインターネットの環境がこのセキュリティに非常に関
係してきます。

成功大家さん達は、必ずマンションの初期投資にこのインターネ
ットを組み入れている人が多いようです。このインターネットを設
置するとき確認すべき点に「インターネットマンション」と「インタ
ーネット対応マンション」という設置方法があるということです。

「インターネットマンション」はホテルや空港でインターネット環
境を使う時コードを差し込むとすぐ使えますよね。ところが「イン
ターネット対応マンション」は入居したらNTTに連絡して開線し
てもらい、その後プロバイダーを選んで登録します。これは時間と
お金がかかりますので入居者は煩わしさを感じてしまうのです。

ですので、学生さんや20代後半の新富裕族と呼ばれる女性たち
はこの「インターネットマンション」に敏感なようです。そしてなぜ
この「インターネットマンション」がセキュリティに関係してくるの
かを話します。

最近の強盗は誰もいない部屋に入って現金や高価なバックを持って
いくという手口ではなく、複数でユニットバスなどに隠れて入居者
が帰ってきたときを襲いクレジットカード等を盗み暗証番号を聞き
出し現金に換えるなどの手口が急増しているようです。

この犯罪を「お帰りなさい強盗」というようです。

要するに不用意に家に入る前に、外部から第三者が侵入している
ことがわかるようなシステムがあれば事故は未然に防げるというこ
とです。

ここにインターネットのシステムを使ってたとえば、パソコンか
ら室内にセンサーで侵入者が感知でき、そのことを携帯電話に「あ
なたの部屋に誰か侵入しています」とメールが入ったら警察に通報
するもよし、警備会社からエスコートサービスを使って鍵を開けて
もらうなどが考えられます。

また、介護の必要なご老人がいるご家庭でも利用できますし子供
の数を抜いたと言われているペットを飼う同居型世帯も利用度は高
いと思います。

近い将来すぐこのようなサービスを始める「力のあるマンション」
を作る会社があるので少なくともこの「インターネットマンション」
は初期投資の計画に「成功大家」さんは入れておくべきでしょう。

このことは「成功大家になるための8つのメソッドと8つの条件」
ダイヤモンド社のP115にも書いてありますのでもう一度見てみ
てください。

それでは、皆さん健康に留意して毎日をお過ごしください。
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■ [2] ――――――――――――――――――――――――――

┃賃┃貸┃経┃営┃Q┃&┃A┃

日頃、大家さんから寄せられる疑問・質問を紹介していきます。
ぜひ、何か相談等ありましたら質問をお寄せ下さい。

Q1 この間「パンション」という土地活用の方法があると聞いた
んですけれど「パンション」ってなんですか?またどんな運営をし
ているのですか?(38歳 男性 埼玉県 IT企業勤務)

☆「パンションってなんだろう?」気になりますよね・・・?!
ずばり、「パンション」とは学生の下宿です(^^)
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「パンション」とは東北地方、特に盛岡あたりで経営されている
食事付き学生専用マンションです。昔でいう下宿スタイルの土地活
用です。

この「パンション」を新築で建てた「成功大家」さんにお聞きした
話を少しお話させていただきます。

土地活用には様々な物語がありますが、この地主さんは「Under50」
の45歳の地主の長男さんでした。

ご両親から資産継承で、ご自分は東京の建設会社に勤められていた
のですが、この「パンション」の経営を任され盛岡に帰ってきたそう
です。

当時渡された「パンション」は築25年を過ぎ入居もままならなかっ
た木造の建物のようでした。この後、長男さんが苦労したのは学生相手
の商売ですから4月までに入居者が決まらないと一年間空いてしまうと
いうことです。

そこでこの長男さんは空いた部屋に近所の土木現場の工事で出張に来
た職人さんをスポットで入居してもらい一年間運用させたそうです。

さて、次の年は空室を出すわけには行きませんので、お金をかけてイ
ンターネットが使える環境を各部屋に整えて、早くから入居募集を不動
産店にお願いして、ご自分でもパンションのホームページを開設し情報
の先出しをしたそうです。

これによりこの年はそこそこの入居率は確保する事が出来ました。
しかし建物が木造だったのでその後すぐ「シロ蟻」が発生し、駆除にか
なりの出費をしたと嘆いていました。この時点で長男さんはそろそろ建
物に対して将来、建物の改修工事等でお金がかかりそうだなと考え、リ
フォームの見積りと新築の見積りを集めて検討するようになりました。

いろいろとご家族で話し合った結果(家族で話し合う事を大切な事だ
と思い、いつも御提案しています)リフォームは金額がかかりすぎるし
構造体は変えることができないので建物がいつまで維持できるか不安で
ある。

そのような総合的な考えの中から「どうせやるならこの際に新築でやろ
う」と決心しました。

しかし、昨年インターネットが使える環境を各部屋に整えたため入居
者が多数います。長男さんは全室の入居者さんとそのご両親に新築にす
る為、一度引っ越し先をご紹介して、新築の「パンション」完成後に戻
ってきていただく話し合いをこまめにしたそうです。

その誠意が伝わり、近隣の下宿に一時学生さんたちが引っ越され建築
ができる状況になったのですが、この話し合いに時間がかかり、今度は
建物の工期がかなりシビアになってきました。

しかし、木造の建物で散々苦労なさった長男さんは、「音の問題」
「断熱性の問題」にはこだわりたかったのです。

そこで「力のあるマンション」を選ぶことにより3つの問題点

■@工期の問題                    ■
■■A東北地方の寒さにも強く、その上光熱費も軽減したい ■■
■B上下階の音の問題はこりごり            ■

上記を解消し、春には48世帯満室で新しい資産継承の事業を始めら
れました。

その後、新築「パンション」の運営でも、このオーナーがすごいのは
毎日の学生さんの食事のメニューを「ブログ」にアップして、入居者の
ご両親がいつでも見えるようなサービスを提供しています。

どこまでも住む人の目線で経営をするこの「成功大家」さんに会えて、
本当に良かったと思います。どこにでもあるような資産継承の話ですが、
この長男さんの行動力とスピードは本当に素晴らしいものだと感激しま
した。

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━━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━
初めまして、メルマガ担当の木場です。どうぞ宜しくお願いします。
祝!第一号いかかでしたか?実は・・・初めてのメルマガ作成なんです。
少々戸惑いましたがなんとか発行することができました。皆さんに
お役立ち情報をたくさんお送りしていきたいと思ってます!
ご意見・ご質問等、何かありましたらご連絡お待ちしてます。
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■編 集:木場 靖志   ■発 行:加藤建設株式会社
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